我来说几句我所了解的吧,只是做参考
1,除了中介,只有媒体才有更多的信息,譬如报纸,网络等等,但是我认为最好的就是用自己的两条腿跑,只有多多的实地考察,才能找到心仪的地段
2,去当地房产交易中心鉴定真伪,
3,谈价格时对房东要观言察色,不要急吼吼的表示出你对他的房相当感兴趣,带着咨询的语气找出其不足之处,当然,也要表现出有一点诚心,最后把价钱砍到你认为合适的价位,告诉他,如果是这个价位你会慎重考虑的。如果不行,只有一个字‘磨’,慢慢磨,总会磨下来一些的。
4,如果你对自己的生意有100%的把握,合同可以签长一点,但要与东家谈判,多签是否有优惠,如果没有就尽量签短一点,这样可以降低风险,一般情况下小店面付3押1或付6押2很常见,如果你对自己的生意一点把握都没有那就签短点,试营业看看,如果效益很不错,再考虑长租,但尽量不要让房东知道你很赚钱,以免借此抬价
5,算是违约,之所以收你押金,就是防的你这点
以上只是我的个人观点,希望更多的行家都来发言,不要笑话我肤浅哦~~不过最好还是多找找身边的朋友,家人,多征询他们的意见和建议,最好的就是有做生意的朋友为你出谋划策,我刚开店时就是盲目的,结果就是亏损,希望你一切顺利!
近来,想租商铺的人很多,对于原来租过商铺或者没有租店经历的人来说,一些法律问题还是值得关注的。
疑惑 叶先生以前在外地打工,今年准备在衢州做生意。前几天,他看中一个店面,准备租下来。他打进本报房友热线咨询,签租店合同应该注意些什么? 笪解答 陈庆林律师:承租商铺之前,应当到该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险;2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同;3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。
另外,租商铺时装修的处置一定要写明。因为商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:1、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚;2、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用;3、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。
为了使签订合同之后没有疑虑,租房者可以要求进行租赁登记。
1、双方当事人的情况
合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
2、住房具体情况住房的具体位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。
3、住房用途主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。
4、租赁期限
由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。
5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。
1、要根据自己店铺的经营定位进行选址。
选择店铺位置之前,首先要明确自己的经营范围和经营定位。如果经营的是日化、副食等快速消费品,就要选择在居民区或社区附近;如果经营的是家俱、电器等耐用消费品,就要选择在交通便利的商业区。
此外,还要考虑自己的目标消费群体,是主要面向普通大众消费群体,还是主要面向中高阶层消费群体,简单的讲就是要选择能够接近较多目标消费群体的地方。通常情况下,大多数店铺适合选择在人流量比较大的街区,特别是当地商业活动比较频繁,商业设施比较密集的成熟商圈。
2、要尽量避免在受交通管制的街道选址,店铺门前要有适合停放车辆的位置。
很多城市为了便于交通管理,在一些主要街道会设置交通管制,例如单向通行、限制车辆种类、限制通行时间等等,店铺选址应该避免这些地方。也尽量不要在道路中间设有隔离栏的街道开店,因为这样会限制对面的人流过来,即使你的店铺招牌做得再惹眼,对面的顾客也只能“望店兴叹”。
交通方便是选择店铺位置的条件之一,店铺附近最好有公交车站点,以及为出租车提供的上下车站等。另外,店铺门前或附件应该有便于停放车辆的停车场或空地,这样会更方便顾客购物。
3、优选,租店铺需要核实出租者的身份。
和租房一样,只有拥有店铺产权的人才有资格将店铺出租给你,因此,在咱们签订租赁合同之前,在咱们支付租金押金之前,一定要先搞清楚,现在和你谈合约的人,是否就是这间店铺的真正主人。
一般来说,咱们需要查看对方的产权证和身份证件。如果出租人是法人的话,则需提供营业执照、法定代表人身份证明及产权证。如果产权证上权利人在两人以上的,这些人一般在签订合同时需同时到场。
4、在租店铺的合同签订完毕之后,咱们还应该做好租赁备案。
出租人与承租人签订租赁合同之后,承租人应当敦促出租人尽快前往商铺所在地的房屋管理部门进行登记备案。未经登记备案,不影响租赁合同的效力,但不得对抗已备案的租赁合同。
换言之,如果遇上“一房二租”的情形,未办理租赁登记的承租人不得向已办理租赁登记的承租人主张其租赁权,只得向出租人主张违约责任。
注意:租赁店铺之后,还应该找房东要求一定的免租期。
免租期也就是在合同期限之外的,不需要支付租金的店铺使用权。那么要这个店铺免租期来做什么呢?当然是用作装修的!现在,不管是哪行哪业,都需要一个门面,只有装修好,够吸引人的门面才能给客户留下好的印象,才能更好的做好经营。
免租期并非法律上的概念,这就意味着自双方租赁合同生效之日起,承租人就应当依照合同约定履行义务。免除租金并不当然意味着免除租金以外的其他费用(如物业管理费、水电煤费用等),因此双方在签订租赁合同时有必要对免租期进行定义,明确免租期的期限、免除的具体项目等细节上的问题。
1、必须明确出租人的主体资格。
签订合该附上房产证明。如果出租人也是使用权人,签订合同的时候应该附上合法的使用凭证或者产权所有人委托出租凭证。
如果商铺的产权是多人共有产权,还需要取得所有共有人书面同意2、明确商铺的用途。签订合同的时候必须明确房屋租赁的使用价值,不然会影响承租方营业执照的办理。
3、确定租赁期限。根据《合同法》的规定,商铺租赁期限不得超过20年,如果超过20年的,其超过部分无效。
如果约定租期已满,当事人双方可以续订租赁合同,续订的租赁合同最高期限仍然不能超过20年。4、确定装修补偿。
对于商铺来说装修是必须的,所以一定要在合同内明确,还需要对租赁结束以后或者因其他原因解除合同以后,对装修成果怎么进行处理。如果没有约定好如何对装修成果进行处理,出租方违约,那就是出租方承担承租方的装修损失,承租方违约,出租方只要给予适当补偿。
租店铺需要注意的事项:1 、调查商铺的产权 承租商铺之前,应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查,确认以下几个重大信息:1)、房屋的用途和土地用途,必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用,否则,将面临无法办出营业执照以及非法使用房屋的风险。
2)、房屋权利人,以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。3)、房屋是否已经存有租赁登记信息,若已经存有租赁登记信息的,导致新租赁合同无法办理登记手续,从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人,也会影响新承租人顺利办出营业执照。
如果承租人无法查清,可以委托律师到相关部门进行调查。2 、免租装修期 商铺租赁中,免租装修期经常会出现在合同之中,主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修,实际不能办公、营业,此种情形下,出租人同意不收取承租人装修期间的租金。
但“免租装修期”非法律明确规定的概念,因此,在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间,免除支付的具体费用,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。3 、租赁保证金 俗称“押金”,主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用。
因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高,因此建议押金应当适当高一些,以免不够抵充上述费用,另外,还需要特别注意的是,承租人在承租过程中,不断地拖付相关费用,押金抵扣不够的情况下怎么办?可以在合同应当约定补足“押金”的方案,即每次出租人用“押金”抵扣相关费用后,承租人应当在合理期限内补足支付“押金”,如果经出租人通知后一定时间内补足的话,则出租人可以单方解约,并追究承租人相应的违约责任。若合同中有此约定,则可以有效整治承租人“老赖”行为。
4 、税费承担 按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定,出租或转租商铺的,出租人或转租人应当承担以下税费:1)、出租:营业税及附加租金*5.55% 房产税租金*12% 个人所得税所得部分*20%(所得部分为租金扣除维修费用,维修费用每次不超过800元) 印花税租金(总额)0.1%(在第一次缴税时一次性缴纳,按租期内所有总租金计算。) 土地使用税按房屋地段每平方米征收,具体以代征机关实际征收为准。
2)、转租:营业税及附加转租收入*5.55% 印花税印花税转租租金(总额)0.1% 在实践中,商铺租赁税费德缴纳比较多样,上述标准只是法定征收标准,不同区域或许存有不同的征收方法,具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。虽然上述税费德缴纳主体为出租人或转租人,但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人,此时,无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高,应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后,再行约定具体承担人,不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。
签定合同时要注意的重要内容5 、营业执照 承租商铺的目的在于开展商业经意活动,而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照,因此,在签订商铺租赁合同时,许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置,主要涉及以下几个方面:1)、原有租赁登记信息没有注销,从而导致新租赁合同无法办理租赁登记,从而导致无法及时办理营业执照;2)、商铺上原本已经注册了营业执照,而该营业登记信息没有注销或者迁移,从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照;3)、房屋类型不是商业用房,从而无法进行商业经营活动,而导致无法注册营业执照;4)、涉及特种经营行业(娱乐、餐饮等)的,还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格,取得治安许可证、卫生许可证等证件后,方可取得营业执照;5)、因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。对于上述第1、2、3、5条情形,可在合同中设定为出租人义务,并给予出租人合理宽限期,超过一定期限还无法解除妨碍的,应当承担相应的违约责任;上述第4条情形,可设定为无责任解约情形,以保障承租人万一无法办出营业执照时可以无责任解除合同。
6 、装修的处置 商铺租赁中,往往需要花费大额资金用于铺面装修,为了确保装修能够顺利进行,以及保障装修利益,在合同中应当注意几个问题:1)、明确约定出租人是否同意承租人对商铺进行装修,以及装修图纸或方案是否需要取得出租人同意等,若有特别的改建、搭建的,应当明确约定清楚,对于广告、店招位置也可约定清楚。2)、解除合同的违约责任,不仅仅考虑违约金部分,因为违约金常常会约定等同于押金,数额不高,往往不及承租人的装修损失,因此,应当约定在此情形下,出租人除承担违约金外,还需要承担承租人所遭受的装修损失费用。
3)、明确租赁期满时,装修、添附的处置方式。7 、水、电、电话线等 因商铺经营的特殊性,对于水、电、电话线均可能特殊需要,这些公共资源的供应又会受到各种因素影响,建议承租商铺前,应当先行考察是否满足使用需求,若不满足的,确定如何办理扩容或增量,以及办理扩容或增量所需费用,并在合在同明确约定相关内容,以及无法满足正常进行需求的情形下,。
需要注意的事项如下:
1、客户的经营能力
能力不足导致经营不善,引起纠纷和租金损失,最好找连锁品牌知名商家,确保其正常的租金收益。
2、.租金支付标准
房租支付的方式要界定清楚,如保证金、押金、租金支付周期等,一般会交保证金一定数额,或含在押金里面,如押一付三、押三付三等。
3、违约及违约金
解释:对于违约情况要详细规定,不要因为商铺小而忽略,且违约金一定要规定清楚,比如规定为违约期限租金总合的20%等。
4、损失的赔偿
对于商家客户有违规经营或破环房屋等情况的,一定要规定罚金,否则会产生较多的负面影响。
5、租赁期限
不要租期太短,其间的空置期也是租金损失,而且市场因素不好把握,最好稳定长期经营,如知名连锁经营品牌最好是10年及以上,要求在一定的期限后进行合理递增。
6、免租期
需要给客户合理的免租期,以进行装修、调试和试运行。行规是1—6个月,视新旧不同。
租赁是日常生活中常见的一项法律活动,为了尽可能避免在租用过程中产生不必要争议,所以在签订合同时一定要注意相关事项。
一、承租方需要了解出租人和出租物的基本情况
1、作为承租方,应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形,包括以下情形等:(1)未依法取得租赁物的相关证件; (2)共有租赁物未取得共有人同意的;(3)权属有争议的。
2、作为承租方,为了预防欺诈,在合同中约定,如果承租方是租赁物的所有人,必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人,必须具有转租权。
3、为了避免争议,在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定,如租赁物的规格、质量、数量等。
二、租赁合同之租期条款
在合同中,约定租赁物的租赁期限,明确租赁的具体起止日期,如承租方超过租赁期使用租赁物,应支付给出租方超时使用的租金。
三、租赁合同之租金条款
1、在合同中,明确约定租金的支付方式,以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号),实行按月支付、按季还是年支付等。
2、在合同中,明确约定租金支付时间,应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付,应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。
四、租赁合同之保证金条款
在租赁物租赁合同订立时,合同双方当事人都尽量避免风险,预防欺诈,承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金,应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件,应进行明确约定。
五、租赁合同之转租条款
在合同中明确约定承租方是否可以转租。
1、作为承租方,经过出租方的同意,可以将租赁物转租给第三人,出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。
2、承租方未经出租方同意,擅自将租赁物转租给第三人的,出租方可以解除租赁合同,因转租造成租赁物损坏的,承租方还应承担赔偿责任。
六、租赁合同之妥善保管责任条款
在合同中明确约定,承租方在租赁期间,应妥善保管租赁物,如果未尽妥善保管义务,造成租赁物及配套设施损毁、灭失的,应承担赔偿责任。如,应爱护并合理使用租赁物,造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。
七、租赁合同之维修责任条款
在合同中,对维修责任进行明确约定,出租方应确保租赁物符合约定用途,但也可以约定由承租方承担维修义务。
八、其他事项
在合同中,建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚,以降低合同履行风险和保证合同顺利履行,并尽可能保障双方的合法、合理利益。
1.签协议只要注意下列问题就没有问题了,首先对方必须有合法权益,具备法定资格才行,比如你和他签定店面租赁协议,那么对方必须提供能够证明他对所出租的资产具有合法的权利的证明材料,包括房屋产权证,身份证,如果是公产,除了居住证以外还需提供产权单位改变房屋用途的许可证明,上述材料清楚了,只要材料是真实的,那么他就骗不了你了!
2.如果对方的身份证和产权证不符,那么对方应该提供房屋产权人的书面和当面的委托证明,只有三方当面(要验证身份证)说明,并且写下委托书的情况下,被委托人和你签定的租赁合同才具备法定效力.
如果你组的店面的经营人并不是房屋产权人的情况下适用上述条款.
3.只要满足了上述条件,不需要中介,也不需要找律师或者公证.
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