房地产基本知识可不少,仅我的档案集就有200多条,先告诉你30几条吧!!有需要再说。
1.住宅的种类 住宅的种类繁多,主要分为高档住宅、普通住宅、公寓式住宅、TOWNHOUSE、别墅等。 (1)按楼体高度分类,主要分为低层、多层、小高层、高层、超高层等。
(2)按楼体结构形式分类,主要分为砖木结构、砖混结构、钢混框架结构、钢混剪刀墙结构、钢混框架一剪刀墙结构、钢结构等。 (3)按楼体建筑形式分类,主要分类低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、其他形式住宅等。
(4)按房屋型分类,主要分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式住宅、小户型住宅(超小户型)等。 (5)按房屋政策属性分类,主要分为廉租房、已购公房(房改房)、经济适用住房、住宅合作社集资建房等。
2.什么是商品房 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设,以营利为目的,按市场规律经营的房屋。它有别于各地政府为解决住房困难,实施“安居工程”而建造的“安居房”、“解困房”、“解危房”,从1998年年底开始兴建的经济适用住房也是特殊的商品房。
从销售看,商品房又分现房销售和期房预售;从销售对象看,分内销商品房、外销商品房;从用途看,分普通住宅、公寓、别墅等。 3.内销商品房与外销商品房的区别 内销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境内单位和个人出售的商品房。
外销商品房是指房地产开发经营企业建造的向境外人员(外国人、港澳台人士)销售的商品房。 内销商品房可以销售给个人和单位,包括中央单位和个人,以及批准设立的办事处和联络处;外销商品房可以向国外的企业、其他组织和个人出售,但向国内(香港、澳门、台湾地区除外)个人售房,须经人民政府批准。
4.商品房的结构有几种形式 商品房的结构形式主要是以其承重结构所用其所用的材料来划分。一般可分为以下三种形式: (1)砖混结构住宅; (2)砖木结构住宅; (3)钢筋混凝土结构住宅。
5.砖混结构住宅 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑,柱、梁、楼板、屋而板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲,砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。
砖混结构住宅中的“砖”,指的是一种统一尺寸的建筑材料,也有其他尺寸的异型粘土砖,如空心砖等。“混”是指由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的钢筋混凝土配料,包括楼板、过梁、楼梯、阳台、排檐等。
这些配件与砖做的承重墙相结合,可以称为砖混结构住宅;由于抗震的要求,砖混住宅一般在5层、6层以下。 6.砖木结构住宅 砖木结构住宅的指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砖块砌筑,楼板结构、屋架用木结构共同构筑成的房屋。
7.钢筋混凝土结构的住宅 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作,墙用砖或其他材料填充。这种结构搞震性能好,整体性强,搞腐蚀,耐火能力强,经久耐用,多用于高层住宅。
具体又分框架、框架剪刀墙结构等。 8.住宅的建筑形式 根据《住宅设计规范》,民用建筑高度与层数的划分为:1层~3层为低层住宅;4层~6层为多层住宅;7层~10层为中高层住宅(也称小高层住宅);11层~30层为高层住宅;30层(不包括30层)以上为超高层住宅。
9、复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在较高的楼层中增建一个夹层,两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(复式为3.3米,而一般跃层式为5.6米),其下层供起居用,如炊事、进餐、洗浴等;上层供休息睡眠和贮藏用。 优点是: (1)平面利用系数高,通过夹件层复合,可使住宅的使用面积提高50%~70%; (2)户内隔层为木结构,将隔断、家具、装饰融为一体,既是墙,又是楼板、床、柜,降低了综合造价; (3)上部层采用推拉窗户,通风采光好,与一般层高和面积相同住宅相比,土地利用率可提高40%。
不足在于: (1)复式住宅面宽大、进深小,如采用内廊式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳,自然通风、采光较差; (2)层高过低,如厨房只有2米高度,长期使用易产生局促憋气的不适感;贮藏间较大,但层高只有1.2米,很难充分利用; (3)由于室内的隔断、楼板均采用轻薄的木隔断,木材的成本较高且隔音、防火功能差,房间的私密性、安全性较差。 10.智能化住宅 智能化住宅是指将各种家用自动化设备、电器设备、计算机及网络系统与建筑技术和艺术有机结合,以获得一种居住安全、环境健康、经济合理、生活便利、服务周到的感觉,使人感到温馨舒适,并能激发人的创造性的住宅型建筑物。
一般认为具备下列四种功能的住宅为智能化住宅: (1)安全防卫自动化; (2)身体保健自动化; (3)家务劳动自动化; (4)文化、娱乐、信息自动化。 具备以下四种基本功能,即可实现家庭活动自动化。
家庭活动自动化是指家务、管理、文化娱乐和通信的自动化。所谓家务,是指家电设施、保安设施、能源管理等;所谓管理,是指家庭购买、经济管理、家务工作及医疗健康管理等;所谓文化娱乐,是指利用计算机进行学。
房地产基础知识 一、房地产:房产和地产的总称,也叫“不动产”。
房地产的形态:1、单纯的土地;2、单纯的房屋;3、土地和房屋的综合体。 房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称; 房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物,构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。
(构筑物是指不能进入的建筑,如:烟筒、树、路等) 房地产按类型分为:1、住宅用(70年);2、生产用(50年);3、经营用(门头等,50年);4、行政用(市政府、法院等,50年);5、其他用(学校,博物馆等)。 二、房地产业:从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容: 1、土地的开发和再开发; 2、房屋的开发和建设; 3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等); 4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押); 5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等); 6、房地产物业管理; 7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 三、房地产的特性 1、房地产位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移动,房屋是建筑在土地上的,因此决定房屋不可移动、固定性,使房地产受地理位置的限制; 2、地域差别性:每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同; 3、房地产的高质耐久性; 4、房地产具有保值、增值性,前提是国家的政局稳定,由土地性质决定,土地有限、不可再生,但人们对土地的需求日益增大、增加,物以稀为贵,房地产作为龙头产业,税收约占国民生产总值的10%。
买房九大潜规则,房地产开发商一定不会告诉你的:1、售楼处的人不一定是开发商的人现在越来越多的房地产公司主张“轻资产”,把销售团队外包给代理公司。
代理公司通过售房来获取佣金,多卖多得,因此具有更强的销售力。这不会影响你买房子,但如果它们曾经对你有若干个承诺,可能就有影响了。
“有些代理公司的销售为了卖出房屋,欺骗消费者说这个地段交通十分便捷,新开的地铁就在附近,但其实地铁通过的路线与这里八竿子打不着,步行十分钟可能是驱车十分钟。甚至曾经有售楼处直接在小区附近自己模仿建了一块地铁路标的牌子。”
一位曾经任职于多家房产公司的销售人员说。如果购房者遇到房价暴跌或房屋质量问题跑到售楼处去闹事,很可能无功而返,因为这些都是开发商负责的事。
2、买房送“学位” 不一定能实现不少买房者都是冲着开发商稀缺学位而来,“打包票”保证入读。可赠送学位却真正捆绑了隐性门槛,实际到了报名时突然门槛攀升,最终因为学位的指标、年限、户籍等限制,公校学位兑现时要交赞助费,导致子女上学不成。
开发商“送学位”的措辞有时候也用得巧妙,一方面楼盘的确有按照学区统一划分、符合学区内学校的入读条件便可入读,此为学区房的“学位”之一。开发商出资“教育基金”,与意向的优质教育资源的学校“买学位”,但是有指标、年限的限制,却没有如实告知买房者,最终出现“僧多粥少”的情况时自然无法兑现当初的承诺,抽签方式更存在暗箱操作的可能,无法让急切需要学位的家长业主们信服。
关于学位甚少有开发商愿意写入合同内,消费者也无法合法维权。3、赠送面积是不受法律保护的“买一层送一层”,“赠送超大花园”,不少免费赠送的东西通常让买房人很是受落。
实际上,这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避90/70政策限制,用小户型配以赠送面积,达到更大空间效果。
实际上赠送面积也会计入房价内,这点上销售人员只会告诉你,以实际使用到的面积计算,折算下来房价很便宜。但绝不会说,房产证上面赠送面积不会加入,这是意味着没有产权的面积空间。
尤其是1楼或顶楼的花园或天台赠送面积,实际上在物权法中是归所有业主共有,开发商通常不会写入合同,一旦产生纠纷,恐怕高位接盘的业主“赔了夫人又折兵”。4、沙盘掩盖“不利因素”如果售楼处的销售拿出沙盘为购房者介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高,你可别轻易相信他。
你在沙盘上看到的一大片绿色也许只是停车场。一位有多年销售经验的售楼经理说:“由于地下的停车位面积不够,开发商势必要将停车的地方转移到地面。
这些地面往往是长草的空心砖铺成,实际的停车场就这样被偷偷变成了沙盘上的绿化带。当然计算绿化率的时候也会包括这些‘长草的空心砖’。”
沙盘中常会看到一些用玻璃做成的透明小方块晶体,它们可能是小区内的公共设施,也可能是待规划中的建筑物和居住楼栋。这些不明建筑物和空地,极有可能在未来某一天变成现实的时候,给居住生活带来负面的影响,比如在自家买的楼面前就有另一栋楼拔地而起,比如承诺是带规划的绿地实际成为了一座高楼。
5、你注意过房屋的“产权”吗?购买商品房时,你会看价格、看地段、看户型……但是你注意到楼盘所处地块的土地使用期限这个问题了吗?也许你说你注意了,销售人员告诉你房屋产权是70年或者50年等,但是通常意义上所说的“商品房”真正的居住时间到底是多少呢,按说每个楼的使用年限都是70年,但这个70年指的是哪个时间段?商品房实际的使用年限,按照正常的流程,产权是按开发商拿到地开始计算,一共70年。一般情况下,拿地到开工到最后交房,时间有两三年。
那么,正常情况下,购房者拿到房子之后,实际的产权只有六十七八年。但是如果开发商捂地或者捂盘呢,如果楼盘的地块从拿地到交房花了五年以上的时间呢?6、样板间里有很多小手脚 如家具尺寸更小有时候你当初在售楼处看到的样板间到交房的时候就被拆掉了,那很可能是因为样板间作为开发商的展示空间,一定会“扬长避短”,充分体现楼盘户型的优势,而到了交房的时候为了避免那些过于“较真”的户主发现自己的房子与样板间之间存在差距而引起的纷争,开发商“毁掉”证据。
一位某房产公司的前营销总监说:“其实样板间很多都被”做了手脚”。比如床的尺寸要比正常的床小,衣柜的径深也比较浅,还会大量使用镜子,巧妙布置灯光,让客户感觉到更为广阔的空间。”
而那些搭建在楼盘中的实体样板间最后会连同里面的软装一起被卖掉。它们通常都建在二楼或是三楼这样比较低的楼层,便于客户看房。
“一般样板房最后会出售给“关系户”,但是由于里面的家具尺寸有问题,其实买样板房并不明智。”7、户型图会故意制造错觉从单套房的户型图上看到,为体现功能分区,设计户型图的单位会特意用餐桌椅、沙发、床、厨具、卫浴等来分别体现各功能空间,但是要注意,设计师在制作户型图的时候,可能会随意缩放家具的大小。
记者就曾经见过一个户型图,餐厅开间可能仅有1 .5米宽,但是却“摆放”了一张6人。
你好,这个是我以前被选为精华的知识,发过来给你看看噢。
首先是一些房地产的基本知识,就是一些常用术语啦之类的。
比如什么叫三通一平,五证是什么,容积率这些基本常识。
这些在网上都可以搜索到,自己再稍微整理一下就好。
然后就是如果是销售,就要懂一些销售技巧,这些在公司的话会有培训,也可以自己找一些相关的书籍来看。
如果是策划,在充实自己的专业知识的同时,可以多找一些其他房地产策划的案例来看看,看他们是如何操作,在各项程序中如何进行实施等等。
然后对于建筑方面最好也要有一些常识,什么样的房型比较好,位置方位等等。
最后有空可以对风水做一些研究噢,呵呵。
1、前期的准备
前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批,规委对项目进行规划审批,进行设计施工,土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同,取得的时间也不尽相同。
在房地产开发中,土地的取得是最重要的。现阶段,土地的取得有两种方式:划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用,划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金,不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同,交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外,都属于这种方式。同样,如果要在划拨土地上进行开发,也要交纳土地出让金,将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同,土地的使用期限也不相同。主要分为:居住用地70年,工业用地50年,商业用地40年等。
2、建筑施工阶段
建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段,为了更快的收回成本,回笼资金,实现赢利,开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。
3、销售阶段
销售阶段是开发商出售商品房,回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段,预售即通常所说的期房销售,是指开发商在建设工程竣工之前进行销售,现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
1 预售
由于预售可以提前回收资金,目前开发商大多采用此种销售方式。预售条件,《城市商品房预售管理办法》第五条规定:
(1)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(2)持有建设工程规划和施工许可证;
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《城市商品房预售管理办法》第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发经营企业进行商品房预售,应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。
2)现售
商品房现售,应当符合以下条件:
(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(4)已通过竣工验收;
(5)拆迁安置已经落实;
(6)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;
(7)物业管理方案已经落实。
【土地管理】是指国家用于维护土地所有制,调整土地关系,合理组织土地利用,以及贯彻执行国家在土地开发、利用、保护、改造等方面的政策而采取的行政、经济、法律和工程技术的综合性措施。
现阶段我国土地管理的实质是政府处理土地事务、协调土地关系的活动,即行使国家权力的过程。【地籍】是指反映土地的位置(地界、地号)、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的簿籍(或清册),也称土地的户籍。
【地籍管理】是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查(测量)、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主要内容的国家措施【土地使用权划拨】是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。【土地使用权出让】是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
【房屋用地】是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地,包括房屋占用的土地和按照规划要求的配套设施占用的土地。【房屋用地面积】 (1)无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地; (2)市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地; (3)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围,经规划部门核定需要作市政建设的用地; (4)其他按规定不计入用地的面积。
【住宅用地】是指供居住的各类房屋用地【工业用地】是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣(灰)场地等用地。【仓储用地】是指国家、省(自治区、直辖市)及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。
【商业服务业用地】是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。【旅游业用地】是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。
【金融保险业用地】是指银行、储蓄所、信用社、信托公司、证券交易所、保险公司等用地。【市政公用设施用地】是指自来水厂、泵站、污水处理厂、变电(所)站、煤气站、供热中心、环卫所、公共厕所、火葬场、消防队、邮电局(所)及各种管线工程专用地段等用地。
【绿化用地】是指公园、动植物园、陵园、风景名胜、防护林、水源保护林以及其他公共绿地等用地。【公共建筑用地】是指文化、体育、娱乐、机关、科研、设计、教育、医卫等用地。
【文、体、娱用地】是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、纪念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。【机关、宣传用地】是指行政及事业机关、党、政、工、青、妇、群众组织驻地、广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社等用地。
【科研设计用地】是指科研、设计机构用地。如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。
【教育用地】是指大专院校、中等专业学校、职业学校、干校、党校,中小学校、幼儿园、托儿所、业余进修院(校)、工读学校等用地。【医卫用地】是指医院、门诊部、保健院(站、所)疗养院(所)、救护站、血站、卫生院、防治所、检疫站、防疫站、医学化验、药品检验等用地。
【交通用地】是指铁路、民用机场、港口码头及其他交通用地。【铁路用地】是指铁路及场站、地铁出入口等用地。
【民用机场用地】是指民用机场及其附属设施用地。【港口码头用地】是指专供客、货运船停靠的场所用地。
【其他交通用地】是指车场(站)、广场、公路、街、巷、小区内的道路等用地。【实有住宅】是指已建成并达到入住及使用条件的、含自有(私有)住宅在内的住宅。
【住宅套数】是指按照设计要求已建成并达到入住、使用条件的成套住宅的套数。【成套住宅】是指由若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的住宅。
【房屋施工面积】是指报告期内施工的房屋建筑面积,包括本期新开工面积和上年开发跨入本期继续施工的房屋面积,以及上期已停建在本期复工的房屋面积。本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中,多层建筑应填各层建筑面积之和。
【房屋新开工面积】是指在报告期内新开工建设的房屋建筑面积,不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工房屋面积。房屋的开工应以房屋正式开始破土创槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。
【房屋竣工面积】是指房屋按照设计要求已全部完工,达到入住和使用条件,经验收鉴定合格(或达到竣工验收标准),可正式移交使用的房屋建筑面积总和。【竣工房屋价值】是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋价值按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、暖、卫等附属工程的建造价值,也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺。
原发布者:changyongsunny
第一节成功的销售要素要想做一个成功的销售人员,应该就以下几项经常自我充实,自我锻炼。一、专业知识一个销售人员必须充分具备己身业务范围内最基本的专业知识,包括建筑法规、建筑设计、税法、地政、契约、契约行为、市场行情、商品构造、品质、商誉……等,以及各种业务上常用到的专业术语,才能对客户详细说明产品的优缺点,进而争取客户的订单,达到销售目的。二、六心1、耐心—凡从事高价位商品的销售工作,必须对客户作长期而耐心的诉求与说明。2、关心—要站在消费者的立场去考虑他们的各项问题,并给予完善的解答,才能博取客户的信任。3、热心—热心协助客户,发掘问题、解决问题、达成购买目的。4、诚心—销售人员应是诱导消费者从事购买优良商品的指导者,而不是一味的欺骗。5、决心—接触到一个新的个案时,要下定决心,不可犹豫不决,坐失良机。6、旺盛的进取心—为自己定预期销售目标及理想的利润,以强烈而旺盛的进取心去达成目标及任务。三、八力1、观察力—要在短时间内敏锐的观察出客户的类型、偏好、意向,面对产品时,要能立即观察出产品的优缺点、特性、对策和解决方法。2、理解力—要能深刻了解客户的需求状况及产品的品质、特性等各方面问题。3、创造力—新产品具有崭新的创造力,推陈出新,这就是您赚钱的先机。4、想象力—要在土地及商品房尚未兴建以前,就能想象出它未来的远景,加以对个案投资或销售工作,作最好的判断与说明。5、记忆力—房地产业接触的客户
房地产基础知识总汇 1、土地用途包括哪些种类? 答:土地分为农用地、建设用地和未利用地。
农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地,包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 2、如何了解土地来源及性质? 答:对已办理房地产登记的,可以从《房地产证》中了解;对未办理房地产登记手续的,可以从土地使用权出让合同书中了解。
3、什么是集体土地? 答:集体土地是指农村集体所有的土地。4、有哪些用地属于集体土地? 答:根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定:农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
5、对集体土地使用权有哪些规定? 答:根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据《郑州市土地使用权出让条例》的规定,集体所有的土地,经依法征用转为国有土地后,方能依该条例出让其使用权。
《郑州市土地征用与收回条例》还规定,违反该条例的规定,擅自与农村集体经济组织或其成员签订有关征用土地协议的,其征用土地协议无效;在非法取得的集体所有的土地上进行开发建设的,以非法转让土地论处。 6、什么是行政划拨用地? 答:土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
特区内,从特区成立至1988年1月3日期间,由政府无偿划拨的并办理了征地手续的土地可认定为行政划拨用地;特区外,土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他方式依法取得的国有土地,均可认定为行政划拨用地。7、什么是合作建房? 答:合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。
8、对合作建房有哪些规定? 答:对一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产,并以产权分成的合作建房视为房地产转让。在2001年8月6日后,房地产管理部门不再审批合作建房。
对已交清地价款的出地方,出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方;对已取得行政划拨用地、历史用地、协议用地土地使用权的单位需寻找合作方的,须经过规划国土部门对规划、用地等问题进行审核,并补交市场地价后,再进入土地交易市场以挂牌交易、招标、拍卖等方式寻找合作方。根据《郑州市土地交易市场管理规定》和“深府[2001]94号”文的有关规定,原农村征地时返还的工商发展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房。
9、什么是土地使用权出让? 答:土地使用权出让,是指郑州市人民政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者使用,土地使用者向市政府支付土地使用权出让金的行为。10、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少? 答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十四条的规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。
另外,加油站、加气站用地为二十年。11、通过出让方式取得土地使用权后,是否就可以处分该宗土地? 答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十五条的规定,土地使用权出让合同签订后,土地使用者未取得该宗土地使用权的《房地产证》前,可以占有和使用该宗土地,但不得处分。
12、土地使用权出让合同包括哪些内容? 答:根据《郑州市土地使用权出让条例》第十七条的规定,出让合同应具备以下主要条款:(一)双方当事人的姓名或者名称、地址;(二)出让土地使用权的宗地号、面积;(三)土地使用年期及起止时间;(四)土地使用权出让金的数额、币种、交付方式及时间;(五)交付土地的时间;(六)规划、市政设计要点;(七)项目竣工提交验收时间;(八)市政设施配套建设义务;(九)使用相邻土地和道路的限制;(十)建设附属、附加设施的项目及义务;(十一)违约责任;(十二)当事人认为必要的其他条款。 出让合同应附上宗地图,作为出让合同的组成部分。
13、土地使用权出让合同规定的用途或条件是否可以变更?答:一般情况下,土地使用者应按土地使用权出让合同规定的用途、期限和条件开发、利用土地。对确需改变出让合同规定的土地用途或条件的,应征得土地管理部门的同意。
土地管理部门应与土地使用者以书面形式变更出让合同,重新调整土地使用权出让金标准,并按有关规定办理变更登记。14、土地使用权的出让方式有哪些? 答:土地使用权出让。
房地产基本知识 商品房——-有产权保证,可以自由抵押买卖继承的房屋 商住房——-可以用于居住和办公的房屋 住宅———-用于居住功能房屋. 别墅———-已超过单住房功能,兼带高级休闲、娱乐的独立楼房,通常为三层. 工厂———-生产制造产品的特定场所. 透天厝——-较别墅低档次的独栋房屋,通常位于郊区,较大规划. 高层———-十层以上100米以下的电梯式建筑(带电梯). 多层——-十以下不带电梯的建筑 超高层—–超过100米以上的建筑物 裙楼——-建筑物底部庞大的用于做商场的部分. 弹性隔间—可移动隔间墙的室内空间,通常用于办公 开放式设计—无隔断的设计,利于空间较广,如餐厅、客厅. 公摊——-每户直接或间接使用的公用部分,如电梯、配电室. 抵押贷款—-用房产证、土地使用证做抵押,向金融机构贷款. 按揭贷款—-以商品房预售合同为抵押向银行贷款. 土地使用证—-准许某土地使用的证明. 预售许可证—-商品房准许出售的证件 建筑工程规划许可证— 契税3.8% (包括手续费) 房屋产权证—-用于证明房屋所有权的房屋证明. 建设许可证明–用于证明该项建设符合规定并准许建设. 滞纳金—–因甲方工程延误或乙方交款延误,该交纳的违约金. 工程图—–建筑工程方案图 墨线图—–建筑物内部结构图 坐北朝南—指大厅之面朝南. 左青龙—–左侧为青,吉祥之征 右白虎—–房屋右侧为白虎,凶方之征 一次性付款—将款项一次性交清. 分期付款—–准款分几次支付的方式. 剪力墙——-承受房屋重力的墙,不可任意敲打,若要敲打需申请 消防电梯—–专门用于消防灭火的电梯,有抽烟,排分的电梯. 卫浴三大件—洗盆,浴盆,坐式马桶. 厨房五大件—洗刷池,吊柜炉台,料理台,抽油烟机. 市场区割—–产品更新换代不同类型,以回避市场供需量的排挤. 保险———本息总额*5.5‰*总年数(按揭) 容积率—–总建筑面积与占地面积之比(通常不含地下室) 两书—-1、商品房使用说明书2、房屋质量保证书 建筑密度—-建筑物占地面积与总占地面积之比建筑物越大,房子越密. DM——-邮寄用的广告用品 MP——-报纸广告 CP——–电视广告 POP——户外看板 MG——-杂志广告 SP———销售时,促使客户购买的假语言假动作 占地面积—–项目用地面积(含建筑物) 建筑物占地面积——建筑物占地的实际面积之比 绿化率———–绿化面积与总占地面积之比 使用率———-使用面积与建筑面积之比 标准层高——–3米 平面价差——–平面方位不同产生的价格差异(位置) 主体价差——–不同楼层产生的价格差异 议价空间—–讨价还价的价格差异 管道间——–用于安置各类管道空间 技术风险—–技术跟不上 客户购房的主要要求: 1.地段 2.建筑外观 3.市内平面布局(客厅较大为好,不要门对着客厅.洗手间的门不对着大厅,厅方方正正,易于装修). 4.透风采光(主力法则,卖点) 5.周围环境 6.房产的行销重点:a.时代性(抓住市场的空档)b.生活性c.安全性d.舒适性e.方便性 7.消费者购房动机a.感情动机b.理智动机:方便实用可靠经济实际利益眼光购买欲c地点动机:d.直觉动机:第一眼看上去就喜欢价格直觉 关于肢体语言的判断: 说话没把握——可能说谎 抖脚———-可能不耐烦 笔放在嘴里—-需要信息 眼神不敢正视—心虚 紧握双手—–焦虑 小脚晃动—–对你的观点满不在乎 搓手—–对事物有所期待 实战:团对精神:没有超级的个人只有超级的团对(例狮子王风范) 战略:漠视敌人 战术:重视敌人1.治气2.治心,攻心战:使顾客在战势上略输一筹3.治力:不断的学习4.治变:随机应变 二择一法则:邀约的技巧,如何从平凡中发觉不平凡. 判断住宅的好坏:看里面住着几个老外 影响房地产的风险因素:1.政策风险 2.经济风险(市场供求) 3.国际风险(金融风暴) 4.技术风险(豆腐渣工程质量) 5.自然风险(天灾人祸) 接听电话步骤: 1.确定公司名称 2.表示问候 3.提供协助(将产品的卖点介入,打入吸引力) 4.确认客户是否一起来看,若已有别的业务人员追踪 5.介绍项目,配合模型作大概讲解,一次只推两种户型 6.带客户看现场,边走边介绍. 7.销售人员不是卖房子给顾客,是替顾客买房子. 不同类型客户的应付技巧: 1.趾高气扬型:先稳住对方,通过产品的特色趁机找出弱点 2.笑话销售人员型 3.冲动易变型:买与不买在一念之差,突出产品的特色,卖点,暗示产品抢手,借力 4.推三吐四型:对销售人员无反对意见,但处于无表态.应付方法:仔细追查其不能决定的真正原因. 5.金屋藏娇型:与女方同往男方表示沉默不语.应付方法:拉拢女方态度稳重,适时注重男方. 6.成熟稳重型:与销售人员洽谈时,穷追不舍,不容易说服.应付方法:以平常心相待,以产品的质量,公司的信誉,企业的形象做保证. 7.欠缺经验型:想买房但又不能作决定.应付方法:快刀斩乱麻,态度矜持,让客户觉得你是房产专家. 8.大小统吃型:心思细腻,喜欢挑毛病,狠狠杀价.应付方法:不心持手软,适应借力,以气氛相对压. 9.风水卜算型:不关心材料,不关心结构,只关心朝向,方位.应付方法:现代观点,适当配以风水学. 销售实践中应避免的错误方式: 1.遇到客户不稳重,沉不住气,急于销售 2.客户问价就以为要买。
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